来源：政法网络学堂 时间：2005-8-10 8:24:00
编 辑：lian
《中华人民共和国物权法(草案)》意见征集在我省提速。8月5日，来自省高院、司法厅、建设厅等11个部门的代表齐聚成都锦江大礼堂，热论《物权法(草案)》，省人大常委会副主任牟绪珩主持座谈会。在这之前，7月22日和8月2日，省人大常委会已分别召集人大代表、政协委员、专家和律师等各抒己见;而在今(9)日，四川的居民、企业代表将参加座谈，面陈自己的“物权观”。同时，人们也可以继续将意见寄送省人大常委会或全国人大常委会法工委，或登录中国人大网站。
“自7月10日以来，已收到200多件意见书。其中，邻里关系和征地拆迁是两大热点。”省人大常委会法制工作委员会副主任肖萍向本报记者透露。
热点一:邻里关系
A)第八十条的喜与悲
[草案摘要]
第八十条:将住宅改变为餐饮、娱乐等商业用房的，应当经有利害关系的全体业主同意。
[现象实录]装修结束的第一天，家住成都市东安南路的黄小姐兴奋情绪就低落下来了。原来对门邻居将新房租给了一家网络公司。
看着一个个陌生人在邻家门进进出出，黄小姐气不打一处来:以后能保证安全吗?她找到物管公司，得到“管不着”的回答。物管公司的理由是，根据相关规定，他们只负责按商业用途收取物管费。
刘女士却有另一番“房东不好当”的烦恼。2000年，她在清江东路按揭了一套100多平方米的商品房，租给公司，月租金2000元，超过按揭款，自然让刘女士高兴不已:“相当于只用交首付，10年后这房子就完全归我了。”
这套房子的隔壁是刘女士儿时的好朋友，房子也是两人相约在此买的。但刘女士渐渐发现，朋友对自己冷淡起来。一打听，原来是朋友嫌“她家”太热闹。一边是20多年的朋友情谊，一边是每月2000元的现实利益，刘女士恼火:该如何选择?
其实，黄小姐、刘女士不知道的是，她们遭遇的烦恼许多成都有房族都有。住宅用房转租商用的现象比较普遍，多为一些小公司为节省成本所租用，频繁的商业活动打破了居住区的宁静，为此带来邻里关系紧张、发生纠纷的情况也不鲜见。
[专家视线]要解决这个问题并不难，省工商局法制处负责人认为，物权法草案明确限定的“商业用房”范围还太窄，他建议将“公司场所”包括进去，即改为“将住宅变为餐饮、娱乐、公司场所等商业用房的，应当经有利害关系的全体业主同意”。
而西南财经大学法学院民商法教研室主任、硕士生导师辜明安则认为，“全体同意”缺乏操作性，现在的小区动辄几百上千住户，业主多，并且可以说都有利害关系，全体业主一致同意很难，他建议改为“一定比例的业主同意”。“当然，这个‘一定比例’是多数。”他强调。
但也有不同意见认为，改为“一定比例”，部分业主的意见难免被排除在外，这部分人应有的权利又如何保障?
B)谁有权动我们的维修基金
[草案摘要]
第八十二条:建筑物及其附属设施的维修基金，属于全体业主共有，经业主决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修基金的筹集、使用情况应当定期公布。
[现象实录]高层住宅越盖越多，第一代电梯公寓也开始进入维修或更换阶段，许多购房者在买房时有些担心:换电梯时，楼层低的不想出钱怎么办?这笔不菲的费用到底怎么算?
不仅是电梯，其它的小区公共设施，如车道、游泳池，是不是像有的业主所说:我不用就可以不出钱?
[专家视线]省检察院一负责人认为，第八十二条“缺陷”明显，“经业主决定”中的“业主”指向不明确，是一个还是多个?就拿电梯来说，1楼的说，我不坐凭什么出钱嘛?2楼的说，我可以走楼梯;3楼说，我只比2楼多一层，他不坐，我也可以不坐……他建议改成“经业主委员会决定”。
热点二:征收征用 第四十九条的模糊点
[草案摘录]
第四十九条:为了公共利益的需要，县级以上人民政府依照法律规定的权限和程序，可以征收、征用单位、个人的不动产或者动产，但应当按照国家规定给予补偿;没有国家规定的，应当给予合理补偿。
[专家视线]去年3月通过的宪法修正案规定，“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。”“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。”辜明安认为，物权法本应具有可操作性，但从草案的一些条款来看，不足以遏制强大的公权力对私有财产权的侵占。具体到第四十九条而言，表述太模糊。
[观点交锋]
A)“公共利益”与“商业利益”
采访中，一房产商给记者“洗脑”:商品房开发也是一种“公共利益”——满足市民居住需求，提升城市形象。辜明安反驳:商品房买卖明明是一种交易行为，在西方，公共利益与商业利益有严格区分，比如军事、公园、交通等，而产生利润的交易行为，则是商业利益。律师崔太平更建议，对商业性拆迁，政府不要介入太多。
B)“国家规定”是哪一级?
省工商局法制处一负责人表示，第四十九条中的“按国家规定”一词表述不准。省政协委员李文学也认为，“国家规定”包括中央政府和地方政府的规定，物权法草案是规定平等主体之间的法律，政府自己拆迁又按政府自己的标准补偿，不合适。省人大代表魏建平建议，将可征收征用的级别定在省级以上，草案中“县级”的级别太低。他还建议“国家规定”应当由相应级别的人大常委会通过才能作为实施标准。
C)“合理补偿”怎样才“合理”
省高院民事庭有关人士认为，“合理补偿”是笼统表述，留下了操作空间，建议明确为“等价补偿”。就此，崔太平提到了补偿程序的问题。他建议事前补偿，“事后补偿的额度、时间等主动权完全掌握在征收、征用者手中。
事前补偿的话，可以更大程度保障私有财产不被侵犯。”
[现场热论]草案审议引来各方关注
在8月5日的意见征集会上，记者注意到，来自不同职能部门、行业协会的代表各抒己见，表现出对相关条款的强烈关注。
省林业厅法规处代表希望“人工森林物权”得到重视。省公安厅法制处代表建议，“保护善意取得人权益”，明确第三人在不知情的条件下通过正常交易取得的被盗被抢物品是否应无偿归还。国土资源厅的代表则认为第二百零二条的“建设用地使用权”抵押应该是有前提的，即区分有偿使用和划拨土地的不同权属。
[名词解释]读懂物权法，先读懂这些词
在采访中，各方都提到了草案中的表述很“专业”，记者从全国人大网站上查到了相关解释:
用益物权指在法律规定的范围内，对他人所有的不动产，享有占有、使用和收益的权利。包括土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等。
孳息孳息分为天然孳息和法定孳息。天然孳息指因物的自然属性而获得的收益，如果树结的果实、母畜生的幼畜。法定孳息指因法律关系所获得的收益，如出租人根据租赁合同收取的租金、贷款人根据贷款合同取得的利息等。
建筑物区分所有权随着住宅商品化，建筑物向多层、高层发展，一栋高楼通常为众多住户所有，这种现象就是建筑物区分所有权。建筑物区分所有权包括住户就高层建筑物中对其住宅等专有部分等享有的所有权，对电梯、过道等共有部分享有的共有和共同管理的权利。
地役权用益物权的一种。指因通行、取水、排水等需要，通过签订合同，利用他人的不动产，以提高自己不动产效益的权利。如甲工厂原有东门可以出入，后想开西门，借用乙工厂的道路通行。甲工厂与乙工厂约定，甲工厂向乙工厂适当支付使用费，乙工厂允许甲工厂的人员通行。这时甲工厂即取得了“地役权”。
质权分为动产质权和权利质权。动产质权指债务人或者第三人将其动产移交债权人占有，以该动产作为债权的担保，债务人未履行债务时，债权人依照法律规定的程序就该动产优先受偿的权利。债务人或者第三人为出质人，债权人为质权人，移交的动产为质押财产。出质人也可以将法律规定可以转让的股权、仓单、提单等财产权利出质，这时质权称为权利质权。
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